Konsep Bina Dan Jual: Menguntungkan Pembeli Dan Pemaju
Perumahan
Syed Mahadzir Syed Ibrahim
RUMAH merupakan perkara utama yang menjadi impian semua
manusia. Memiliki atau mendiami rumah sendiri adalah saat yang amat
dinanti-nantikan. Sebab itulah kita dapati semua orang berusaha keras untuk
mendapatkan rumah walau terpaksa berhutang. Dalam soal ini, ramai yang menanggung
kerugian dan sengsara disebabkan oleh pelbagai penipuan yang dilakukan oleh
pihak yang tidak bertanggungjawab terutama pemaju perumahan yang berkepentingan
sendiri.
Dalam media massa, saban waktu kita diperdengarkan pelbagai
cerita tentang keperitan para pembeli yang diibaratkan ‘menangis hingga tiada
airmata’ apabila ‘istana’ idaman mereka bertukar menjadi ‘belukar’ atau hanya
tinggal tiang cerucuk sahaja gara-gara sikap pemaju yang tidak
bertanggungjawab. Kerajaan sendiri terpaksa mengeluarkan sehingga RM3 bilion
bagi memulihkan projek-projek terbengkalai terutama projek perumahan di seluruh
negara, melibatkan 172 projek meliputi 32,000 buah rumah. Daripada jumlah itu,
12,000 buah rumah telah disiapkan manakala 20,000 unit lagi masih dalam pembinaan.
Melalui statistik sehingga 30 September 2005, Syarikat
Perumahan Negara Berhad (SPNB) telah dipertanggungjawab mengambilalih dan
seterusnya memulihkan 176 projek perumahan terbengkalai di seluruh negara
membabitkan 51,413 unit rumah dengan anggaran nilai projek sebanyak RM4.3
bilion. Malah jika diteliti rekod aduan yang diterima Pusat Khidmat Aduan
Pengguna Nasional (NCCC) pada Mac 2008 menunjukkan bahawa aduan mengenai
masalah perumahan dan perkhidmatan syarikat pengurusan perumahan adalah aduan tertinggi
daripada keseluruhan 18,579 aduan. Ia merangkumi masalah rumah terbengkalai dan
lewat mendapat sijil layak menduduki (CFO).
Lantaran itulah kerajaan telah memperkenalkan konsep bina
dan jual dalam hasrat membela nasib para pembeli di mana pembeli hanya perlu
membayar deposit sebanyak 10% daripada harga belian dan kemudian menandatangani
perjanjian jual beli dengan pemaju. Ini juga bermakna para pembeli perlu tunggu
rumah tersebut siap dalam tempoh dua tahun dan kemudian barulah pembayaran
akhir dilunas atau pembiayaan melalui bank dimulakan. Tidak lagi seperti yang
diamalkan sebelum ini iaitu pembeli perlu menanggung beban pembayaran progresif
atau lebih teruk lagi menanggung hutang bank bertahun-tahun lamanya sedangkan
rumah tidak siap atau rumah yang diterima indah khabar dari rupa.
Apa yang berlaku pada masa ini ialah pemaju menjalankan
projek perumahan dengan menggunakan duit pembeli. Risiko juga kurang jika
pemaju menggunakan konsep bina dan jual ini. Pembeli yang ingin membeli rumah
diwajibkan membayar deposit 10% daripada harga asal rumah dan bakinya secara
tunai atau membuat pinjaman bank. Bagi yang membuat pinjaman bank, pihak bank
akan membuat bayaran kepada pemaju mengikut fasa sehingga projek itu siap.
Kebanyakan pemaju didapati lebih berminat melaksanakan
konsep sekarang kerana tidak perlu mengeluarkan wang sendiri. Semua
perbelanjaan projek itu ditanggung oleh pembeli menerusi pinjaman perumahan
yang dibuat. Ia bermakna pembeli yang terpaksa membayar faedah pinjaman bank,
bukan pemaju. Namun begitu, konsep sekarang juga didapati lebih memudahkan
pemaju mengambil kesempatan menipu pihak bank dengan membuat tuntutan awal.
Contohnya, ketika projek pembinaan berjalan 40%, pemaju boleh membuat tuntutan
sehingga 60% selepas mendapat sokongan arkitek. Pembeli tidak berhadapan dengan
masalah jika projek itu siap, tetapi ia boleh memberi kesan buruk jika projek
terbabit terbengkalai. Apa yang dapat dilihat sekarang ialah keputusan kerajaan
memperkenalkan konsep ‘bina dan jual' dalam pembinaan projek perumahan pastinya
akan membuka dimensi baru dalam amalan jual beli rumah di negara kita.
Keputusan itu bukan sahaja mampu merungkai pelbagai polemik yang melingkari
amalan jual beli rumah sedia ada bahkan memenuhi semangat dan prinsip muamalah
Islam yang sebenarnya.
Antara semangat terpenting amalan jual beli dalam Islam
ialah memastikan prinsip keadilan dipertahankan dan didukungi oleh semua pihak
sama ada penjual mahupun pembeli. Malah hukum Islam dalam jual beli ini
ditetapkan sebegitu rupa bagi mengelakkan pertikaian dan permusuhan yang
menjejaskan hubungan manusiawi. Walau bagaimanapun, apabila timbul permasalahan
dan pertikaian dalam urusniaga jual beli rumah pastilah mengundang pelbagai
persoalan khususnya sama ada amalan sedia ada memenuhi roh dan semangat
keadilan yang dipertahankan syarak selama ini.
Hakikatnya, konsep bina dan jual bukan sahaja menguntungkan
pembeli dan melindungi hak pengguna tetapi sebenarnya telah memberikan
kelebihan kepada pemaju kerana mereka boleh menyelesaikan beberapa masalah yang
selama ini sering dibangkitkan. Pertama ialah masalah kelulusan lesen memajukan
projek yang sering kali dikatakan agak lambat diperoleh selain perlu membayar
deposit sekurang-kurangnya RM200,000 terlebih dahulu. Pemaju juga disyaratkan
membina sejumlah rumah kos rendah yang juga kadangkala disifatkan hanya akan
membebankan pemaju kerana margin keuntungan yang tidak banyak diperoleh
daripada projek tersebut. Sedangkan ramai pembeli di kawasan tertentu
sebenarnya sudah tidak layak lagi membeli rumah kos rendah sebaliknya perlu
kepada rumah yang bertaraf sederhana.
Dalam hal ini, pemaju yang memilih konsep bina dan jual
berpeluang menikmati pakej insentif termasuk kelonggaran untuk membina rumah
kos rendah sebaliknya akan dibenarkan membina rumah kos sederhana. Ini semua
akan dijadikan pakej untuk dipilih oleh pemaju, kalau pemaju tidak menggunakan
sistem bina dan kemudian jual, maka mereka perlu patuh kepada syarat yang sedia
ada iaitu deposit, rumah kos rendah perlu dibuat secukupnya dan masa menunggu
untuk mendapatkan lesen adalah seperti biasa. Ingin disebutkan di sini bahawa
kemelut jual beli rumah sebenarnya berkait rapat dengan kelemahan amalan sedia
ada yang memerlukan pembeli membayar harga rumah yang belum siap. Kekangan
sistem jual beli selama ini membuka ruang manipulasi dan eksploitasi
terutamanya apabila wujud segelintir pemaju yang mengambil kesempatan di atas
kejahilan pembeli untuk melakukan penyelewengan dan penindasan.
Kes-kes penipuan sehingga menuntun kepada insiden projek
perumahan terbengkalai selalunya bermula setelah wang pendahuluan dibayar kepada
pemaju. Tidak cukup dengan bayaran pendahuluan, pembeli juga dikehendaki
melunaskan pelbagai bentuk pembayaran lain sedangkan rumah yang dijanjikan
belum wujud di hadapan mata. Masalah tidak terhenti di situ sahaja, sudahlah
ditipu pemaju, pembeli terpaksa pula menanggung beban bayaran pinjaman bank
yang telah dibuat. Semua ini berlaku lantaran amalan jual beli rumah yang
bertentangan dengan prinsip keadilan Islam yang seharusnya mempertahankan hak
dan tanggungjawab seimbang di antara pembeli dan penjual. Ada beberapa faktor
yang boleh dihujah bagi menjustifikasikan pandangan ini bahawa amalan jual beli
rumah sedia ada tidak memenuhi prinsip muamalat Islam.
Pertama, antara prasyarat yang perlu dipenuhi dalam urusan
jual beli mengikut perspektif Islam ialah benda atau objek yang diakadkan
mestilah wujud dan boleh berpindah milik pada masa perjanjian. Ini bagi
mengelakkan pertikaian yang mungkin tercetus lantaran ketidakpastian mengenai
kesempurnaan barang yang diurusniagakan. Ini sejajar dengan saranan Rasulullah
s.a.w: ‘Tidak dibolehkan berjual beli sesuatu benda yang tidak wujud di sisi
kamu.’ (Hadis riwayat Abu Dawud, at-Tirmizi dan an-Nasai).
Kedua, konsep jual beli rumah yang diamalkan hari ini juga
terdedah kepada pelbagai elemen yang diistilahkan syarak sebagai hilah atau
penipuan, gharar atau jahalah (ketidakpastian atau ketidaktentuan) yang
sememangnya boleh menjejaskan kesahihan transaksi sekali gus mencetuskan
perbalahan yang membinasakan. Amalan membeli rumah yang belum siap pastilah
mendedahkan pembeli kepada pelbagai risiko penipuan dan keraguan sama ada dari
segi kualiti bahan binaan yang digunakan, saiz dan bentuk rumah mahupun dari
segi jangkamasa rumah itu boleh disiapkan. Kos pembinaan rumah yang sebenar
juga tidak didedahkan sehingga sering kali pemaju mengambil kesempatan meraih
keuntungan di atas kejahilan pembeli.
Ketiga, wujud elemen penindasan dan penganiayaan terhadap
pembeli dalam amalan jual beli yang digunapakai sebelum konsep bina dan jual
diperkenalkan ini. Pembeli sering kali terpaksa menanggung bebanan kewangan
untuk melunaskan pinjaman bank terhadap rumah yang belum siap, pada masa yang
sama membayar sewa rumah yang terpaksa diduduki buat sementara waktu. Lebih
mengecewakan lagi apabila pembeli terpaksa pula menanggung kos pengubahsuaian
dan pembaikan kecacatan disebabkan rumah yang tidak sempurna pembinaannya atau
tidak memenuhi spesifikasi sebagaimana yang telah dipersetujui.
Keadaan menjadi lebih parah terutamanya apabila sering
berlaku kes-kes projek perumahan terbengkalai di mana pemaju lari ataupun
diisytiharkan muflis. Ini amat menindas dan menambah beban pembeli untuk
melangsai segala bentuk pinjaman bank yang dibuat terhadap rumah yang
hakikatnya belum tentu mampu disiapkan sama sekali. Amalan ini jelaslah bertentangan
dengan prinsip muamalah Islam yang memberikan hak dan pilihan kepada pembeli
untuk membatalkan perjanjian sekiranya rumah yang dibeli tidak memenuhi
spesifikasi yang dipersetujui ataupun wujudnya kecacatan terhadap mana-mana
bahagian rumah tersebut. Inilah sebahagian daripada keserabutan dalam amalan
jual beli rumah selama ini yang begitu terdedah kepada pelbagai bentuk
manipulasi dan tidak memenuhi citra keadilan Islam sejati.
Walau bagaimanapun, dalam konsep bina dan jual yang telah
diperkenalkan ini, kerajaan didapati telah mengambil pendekatan secara holistik
dengan membenarkan konsep konvensional terus diamalkan dan bukannya dimansuhkan
terus. Ini adalah kerana, masyarakat juga perlu melihat kepada keperluan
pemaju-pemaju yang mempunyai modal terhad terutamanya golongan bumiputera.
Meskipun bermodal kecil tetapi tidak semestinya projek yang mereka majukan
bermasalah. Sebaliknya ada ketikanya juga kita lihat ada di antara projek
terbengkalai adalah membabitkan pemaju-pemaju besar dan ternama. Bagi pembeli
pula, mereka mungkin mahu kerajaan mewajibkan sahaja konsep bina dan jual ini
dikuatkuasakan kerana dari segi Islam sendiri pun ia lebih baik kerana tidak
timbul lagi soal unsur gharar iaitu membeli sesuatu yang belum ada secara
nyata. Namun dari sudut pandangan lain, kerajaan perlu juga mengambil kira
keperluan golongan berpendapatan rendah bagi mendapatkan rumah kos rendah.
Mewajibkan atau menguatkuasakan konsep bina dan jual mungkin
menyebabkan pemaju merasakan mereka tidak perlu dibebankan lagi dengan
tanggungjawab untuk menyediakan rumah kos rendah. Sedangkan rumah kos rendah
amat diperlukan bagi mengatasi masalah setinggan yang banyak dihadapi terutama
membabitkan negeri-negeri yang menjadi tumpuan golongan penghijrah seperti
Selangor.
Boleh dikatakan semua pembeli atau rakyat yang memerlukan
rumah mahu Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan memberikan perhatian
yang serius tentang soal kelulusan pemberian lesen projek. Ia tidak boleh
sewenang-wenangnya diberikan kepada pemaju yang sebelum ini terbabit dengan
projek sakit atau mengalami masalah kewangan yang serius. Masyarakat boleh
menilai bahawa sistem pembelian rumah di negara ini adalah antara yang terbaik
dan kerajaan sentiasa mengambil kira tentang kepentingan para pembeli.
Masalah akan terus berlaku sekiranya pihak berwajib silap
memberikan lesen kepada mereka yang tidak bertanggungjawab, terutama kepada
pemaju yang sering melarikan diri dan kemudian tubuh syarikat lain. Mereka
boleh terus mengaut keuntungan tetapi yang menderita dan sengsara adalah
pembeli. Penyelesaiannya ialah pihak berwajib perlu memperketatkan syarat
pemberian lesen atau pilih saja konsep bina dan jual.
Hakikatnya, tidak dapat dinafikan bahawa harga rumah naik
setiap tahun tetapi ia bergantung kepada lokasi. Di sesetengah lokasi, tidak
mustahil harga di kawasan itu naik sehingga 100% terutama kawasan tersebut
kawasan elit. Kenaikan harga itu bukanlah disebabkan oleh konsep bina dan jual
yang diperkenalkan kerajaan. Ia hanya cara pihak tertentu yang cuba menakutkan
pembeli dan kerajaan supaya kerajaan tidak melaksanakan konsep tersebut. Ada
segelintir pemaju tidak mahu melaksanakan konsep bina dan jual kerana ingin
meneruskan konsep yang dilaksanakan sekarang ini.
Ada pihak yang mendakwa bahawa menerusi konsep bina dan jual
ini, harga rumah akan meningkat sehingga 100%. Sebenarnya, harga rumah tidak
akan meningkat sehingga 100%. Harga rumah hanya akan naik 5%-7% sahaja, bukan
50%-100%. Jika harga rumah naik sehingga 100% bukan disebabkan konsep baru ini,
sebaliknya kerana lokasi. Hakikat ini wajar difahami dengan jelas. Tidak kurang
juga ada pihak-pihak yang telah berusaha menggagalkan konsep bina dan jual ini.
Mereka tidak bersetuju kerana ingin mengelakkan pemaju menghadapi risiko.
Risiko yang wujud dalam konsep jual dan bina ditanggung oleh pembeli, manakala
pemaju hanya sedikit menerima kesan. Ia disebabkan mereka boleh menggunakan
wang pembeli untuk membina rumah bukan menggunakan inisiatif sendiri seperti
meminjam bank.
Apa yang jelasnya ialah kerajaan tidak mahu sistem
menggunakan wang pembeli untuk mendirikan rumah, sebab itu segelintir pemaju
menentang konsep bina dan jual ini daripada dilaksanakan. Mereka menggunakan
taktik menakutkan kerajaan dengan mengatakan bahawa harga rumah akan naik jika
melaksanakan konsep baru ini. Mereka juga mendakwa bahawa pembinaan rumah
berkurangan kerana pemaju enggan menanggung risiko tinggi. Selain itu mereka
juga mendakwa bahawa industri besi, simen dan pasir akan terjejas jika
meneruskan konsep baru ini.
Sebenarnya konsep yang diamalkan sekarang memberi banyak
manfaat kepada pemaju. Disebabkan itulah, segelintir pemaju tadi tidak mahukan
konsep bina dan jual ini dan cuba sedaya upaya menghalangnya supaya kerajaan
tidak melaksanakannya. Mereka terus mengelirukan konsep 10:90 atau konsep bina
dan jual. Mereka juga menggunakan isu pemaju bumiputera terpaksa gulung tikar
jika kerajaan meneruskan konsep baru ini. Sebenarnya ia tidak membabitkan sama
ada pemaju kecil atau besar, bumiputera atau tidak, yang penting adalah projek.
Yang jelasnya ialah bank sentiasa membantu jika ia memang memberi pulangan,
pemaju cuma perlu menunjukkan kesungguhan dalam melaksanakan projek mereka.
Berhubung dengan nasib pemaju kecil jika konsep bina dan
jual ini diperkenalkan, sebenarnya tiada bezanya sama ada pemaju besar atau
kecil. Jika mereka pemaju kecil, mereka perlu membuat projek yang kecil. Ia
kurang risiko. Paling berisiko ialah syarikat besar yang melaksanakan projek
besar. Projek kecil sebenarnya lebih selamat dan kebanyakan projek terbengkalai
ialah projek besar. Konsep 10:90 atau konsep bina dan jual ini juga dikatakan
memberi keuntungan lebih kepada pihak bank. Sebenarnya, keuntungan diperoleh
daripada pemaju hanyalah untuk jangka masa pendek dan sedikit sahaja. Yang
menguntungkan ialah daripada pembeli kerana tempoh pembayarannya ada yang lebih
daripada 25 tahun.
Kita perlu sedar, rumah dalam pembinaan tidak mempunyai
nilai. Rumah yang belum siap tiada siapa yang hendak beli? Menerusi konsep bina
dan jual ini, kita dapat mengasingkan pinjaman perumahan antara pemaju dan
pembeli. Ia merendahkan risiko kepada pembeli kerana sekiranya projek itu
gagal, bank boleh mengarahkan pemaju lain, menyiapkan projek tersebut. Ini
boleh menyebabkan projek terbengkalai kurang dan jika terbengkalai juga, kerja
pemulihan lebih mudah dilakukan. Ada juga pihak yang mengatakan bahawa menerusi
konsep bina dan jual ini pihak bank menerima lebih manfaat, iaitu faedah
pinjaman yang diperoleh daripada pemaju dan pembeli. Ia sebenarnya bergantung
kepada berapa banyak pembeli membuat pinjaman. Dengan cara ini, bank boleh
bekerjasama dengan pemaju untuk memberi insentif kepada pembeli. Mungkin pihak
bank boleh memberi diskaun, ia lebih banyak memberi faedah.
Walaupun konsep bina dan jual ini telah diperkenalkan
beberapa tahun lalu, tetapi sehingga sekarang kurang mendapat sambutan. Ini
adalah disebabkan oleh kerana ramai warga yang tidak faham konsep ini dan ada
pula pihak yang berkepentingan cuba mengelirukan orang ramai kerana tidak mahu
ia dilaksanakan. Sebenanya konsep yang diamalkan sekarang banyak memberi
masalah kepada pembeli. Ia memberi keuntungan lumayan kepada pemaju dan
disebabkan mereka sudah selesa dengan keadaan tersebut, mereka tidak mahu
berubah walaupun ia menindas pembeli.
Kerajaan juga perlu menyediakan pelbagai insentif kepada
pemaju bagi memastikan mereka melaksanakan konsep bina dan jual ini. Contohnya,
memberi kelulusan yang cepat tanpa melalui kerenah birokrasi melampau. Kerajaan
Pusat juga boleh memujuk Kerajaan Negeri supaya meluluskan dengan cepat untuk
membantu melaksanakan konsep ini selain memikirkan bagaimana saluran yang cepat
itu betul-betul cepat bukan perlu melalui prosedur panjang sekali gus mengambil
masa bertahun-tahun. Antara insentif lain yang boleh ditawarkan kepada pemaju
jika memilih konsep bina dan jual ini ialah mereka mungkin boleh dikecualikan
daripada membina rumah kos rendah. Ia mungkin insentif yang baik.
Yang jelasnya, industri perumahan boleh berkembang jika
konsep bina dan jual dilaksanakan. Ini adalah kerana sistem yang diamalkan
sekarang ini banyak menyusahkan pembeli dan disebabkan itulah rakyat asing
sangat kecewa dengan cara pembelian rumah di negara kita kerana kepentingan
pembeli tidak dilindungi. Bagaimanapun, menerusi konsep bina dan jual ini,
kepentingan pembeli dilindungi. Mereka yang hendak membeli rumah termasuk
rakyat asing lebih yakin. Industri ini pasti akan bertambah rancak kerana
keyakinan yang wujud di kalangan pembeli, bukan seperti dakwaan sesetengah
pihak tertentu yang mengatakan bahawa industri pembinaan akan lumpuh. Kerajaan
juga perlu memastikan pemaju meletakkan harga rumah dengan kompetitif dan
bersesuaian supaya tidak menindas mana-mana golongan. Adalah wajar pihak bank
dan pemaju serta kerajaan bekerjasama dalam masalah ini supaya pembeli tidak
terus ditindas.
Kesimpulannya, keputusan kerajaan memperkenalkan konsep
‘bina dan jual’ dalam pembinaan projek perumahan di negara kita adalah satu
langkah yang amat baik. Ini mencerminkan keprihatinan kerajaan yang sentiasa
berusaha memelihara kepentingan rakyat sekali gus menangani segala kepincangan
dalam sistem muamalat di negara ini agar sentiasa memenuhi tuntutan dan syiar
Islam yang hakiki. Sesungguhnya konsep bina dan jual ini menguntungkan semua
pihak sama ada pembeli atau pemaju perumahan. Tidak ada pihak yang tertindas
jika dilaksanakan dengan penuh rasa tanggungjawab.
Rujukan:
Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB)
Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional (NCCC)
Sabtu, 26 Februari 2011